L’avis de valeur
Publié par Dominique P., le 1 juin 2014
Un prospect vous contacte afin de vous confier la vente de son appartement ou de sa villa. Il est important qu’il comprenne que pour que cette aventure ne se transforme pas en histoire sans fin, il va devoir faire confiance au professionnel que vous êtes et accepter votre « AVIS DE VALEUR ».
Le plus souvent il aura du mal à être objectif :
Les moments inoubliables… la naissance du petit dernier, les longues soirées entre amis, les week-ends passés à améliorer son nid douillet… tout ce qui à ses yeux donne une valeur toute particulière à son bien l’amènera, comme dans la majorité des cas, à surestimer son bien.
La loi du marché est hélas impitoyable elle répond à des règles beaucoup plus cartésiennes et moins sentimentales.
Il faut convaincre votre interlocuteur que les seuls critères à prendre en compte sont purement objectifs et factuels.
Ces critères tiennent en quatre chapitres :
1. Les caractéristiques :
- La surface
- Le nombre de pièces
- L’étage auquel il se trouve
- Présence d’une terrasse ou d’un balcon
- Avec ou sans cave
- Avec vue, sans vue, vis à vis, vue mer…
- Parking collectif ou individuel, garage…
- Type et état du système de chauffage
2. L’état du bien :
- État intérieur : peintures, sols, cuisine, pièces d’eau…
- État extérieur : ravalement, parties communes, parking, ascenseur…
- Son cachet, certains appartements même anciens seront plus prisés car leur cachet leur confère une plus-value qu’il convient de prendre en compte.
- La qualité des matériaux utilisés (bas, moyenne ou haut de gamme..)
- La présence ou non d’annexes, garage, locatif, dépendances..
- …
3. Les Charges (pour les biens en copropriété) :
- Le montant des charges trimestrielles
- Le nom du syndic (il m’est arrivé d’avoir un refus d’achat sur le simple nom du syndic)
- Les travaux prévus par le syndic ou à voter en assemblée générale des copropriétaires (le montant des travaux incombe-t-il au vendeur ou à l’acheteur ?)
- …
4. L’environnement :
- Le quartier (le prix du m² peut varier du simple au triple d’un quartier à un autre d’un coté de rue à un autre etc..)
- La proximité ou non de commerces, écoles, transports en commun, plages etc..
- Projet d’aménagement, de construction, de rénovation du quartier
- Nombre de biens à vendre aux alentours
- …
Conclusion : Savoir estimer un bien au juste prix du marché exige une connaissance parfaite de l’environnement immobilier local. Faites comprendre à votre interlocuteur qu’en tant que professionnel par votre objectivité, votre expérience et vos sources vous êtes le plus à même d’estimer un bien à sa juste valeur. Il doit comprendre que vous lui éviterez une perte de temps et de nombreuses visites inutiles.
Un acquéreur potentiel sérieux aura visité une dizaine de biens avant de se décider et parcouru un grand nombre d’annonces sur internet. Affuté, il sera donc à même de comparer le prix des différentes offres disponibles.
Une mise sur le marché d’un bien par un professionnel au prix réel du marché doit déboucher sur la signature d’un compromis dans les trois à quatre mois suivant la prise de mandat.
